Пресса о нас

Условия ипотечного кредита часто считают определенными однажды и до полного погашения. Однако существуют способы изменение ставки, срока или суммы кредита уже после его получения

 Работа над ошибками
Для получения ипотечного кредита потенциальные заемщики обычно стараются выбрать подходящие времена, когда квартиры дешевле, проценты по кредиту ниже, зарплата выше, да еще и специальные акции банков в разгаре. Многие, руководствуясь такими критериями, так и не решаются взять кредит: пресловутое «а вдруг потом будет выгоднее» заставляет исключить из расчетов самое важное – время. В ожидании подходящего момента проходят годы, и чаще всего это годы в съемном жилье или родительской квартире, а ведь могли бы быть годами, прожитыми в собственной квартире.  

Между тем размышления на тему «что будет через 10 лет» применительно к ипотечному кредиту не так актуальны. И опасения переплатить за дорогой кредит, если вдруг через год-два процентные ставки серьезно снизятся, тоже не совсем верны. Есть как минимум два способа изменить, казалось бы, неизменное – условия ипотечного кредита.

Первый способ – реструктуризация имеющегося кредита. Применяется она в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные взносы по кредиту в полном объеме: его понизили в должности, уволили, у него (и это банки тоже называют в числе распространенных причин резкого снижения дохода заемщика) родился ребенок. Возможно, курс валюты, в которой был взят кредит, серьезно вырос по отношению к рублю. Много таких заемщиков было в начале кризиса, особенно из числа тех, кто брал привлекательные долларовые кредиты или лишился хорошей работы в конце 2008-го. Трудности не избавляют заемщика от обязательства вносить ежемесячные платежи, а просрочки чреваты штрафными санкциями, которые только увеличивают задолженность. Специалисты по ипотеке советуют не скрывать проблемы от банка: он больше заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и графика платежей, чем в разрыве отношений и изъятии квартиры.  

АИЖК дает реструктуризации такое определение: это «изменение условий кредитования с целью снижения финансовой нагрузки на бюджет заемщика». И описывает сразу несколько вариантов действий. Например, банк может предоставить заемщику рассрочку или отсрочку платежей по кредиту. В первом случае это на определенный срок уменьшит сумму платежа, но весь отложенный долг с процентами придется выплатить по окончании срока, обычно на «передышку» банк дает не больше года. Во втором случае банк и вовсе разрешает заемщику не выплачивать взносы по кредиту: временно и с процентами на образовавшийся долг. Такая отсрочка дается обычно максимум на полгода. Но есть и другие варианты реструктуризации ипотеки. Например, срок кредита может быть увеличен, а ежемесячный платеж за счет этого – уменьшен. Как видно, все предложенные выходы помогают лишь временно, а итоговая сумма кредита в любом случае увеличивается.

Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли. Кроме того, можно изменить ставку с плавающей на фиксированную, если индекс, к которому она привязана, существенно вырос, и с фиксированной на плавающую (в случае стабилизации ситуации на рынке). Наконец, банк просто может снизить процентную ставку по кредиту, что уменьшит соответственно и ежемесячные платежи. Но, признаться, это редкий способ реструктуризации кредита.

Кредит на кредит
Рефинансирование кредита – процедура более сложная, поскольку здесь речь идет о предоставлении второго кредита для выплаты первого. И вторым кредитором часто выступает совсем другой банк. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, желающие всерьез сэкономить на выплатах и процентах, а также те, кто хочет заменить одно заложенное жилье другим. Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых.

На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку.

Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду. «Для всех единой формулы вывести не получится. Все зависит от конкретной жизненной ситуации и потребности заемщика, – объясняет руководитель управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова. – Некоторым нужно поменять состав созаемщиков, некоторым – срок, но чаще всего, конечно, хочется снизить ставку по кредиту. Смысл заниматься перекредитованием обычно возникает при разнице в ставке 2-3% и более. Но большая разница в ставках тоже не всегда приводит к ощутимой выгоде. Необходимо понять, сколько заемщик уже выплатил процентов по первому кредиту, особенно при аннуитетном платеже, ведь в данном случае в платеже первые годы большую долю составляют проценты банку, а не погашение основного долга. Кроме того, нужно учитывать, что за получение нового кредита придется опять платить: за оценку залога, возможно, за страховку и комиссию банку. А также нужно будет оплатить государственную пошлину за перерегистрацию залога и услуги нотариуса».

Банк может отказать в рефинансировании ипотеки. По словам Марианны Бельковой, причины отказов здесь те же, что и причины отказов банков в предоставлении обычных ипотечных кредитов: невозможность подтвердить доходы, их недостаточность, просрочки платежей по предыдущим кредитам, недавняя смена работы. Отказать могут и в случае, если первый кредит был выдан меньше года назад. Но в целом рефинансирование кредита другого банка на руку кредитору. «В «чужих» заемщиках банки больше заинтересованы – таким образом они пополняют свой кредитный портфель. А вот перекредитовывать своего собственного заемщика, понижая ему ставку, банку, конечно же, не столь выгодно, и происходит это крайне редко», – говорит Марианна Белькова.

Однако эксперт предупреждает заемщиков о некоторых рисках. В основном они связаны с процедурой снятия обременения  на квартиру от первого кредитора и регистрации второго обременения. «На период перекредитовки, до регистрации ипотеки в пользу нового банка, ставка, скорее всего, будет существенно выше (до 3%) либо равна текущей ставке по кредиту – собственно, тому размеру ставки, который заемщик хочет снизить. А может и вообще потребоваться поручительство», – говорит Марианна Белькова.

Правда, во всех этих трудностях есть и положительный момент. Эксперты признаются, что нередки случаи, когда банки идут навстречу своим заемщикам, узнав, что те собрались перекредитоваться в другом банке: сейчас, на растущем рынке, заемщиков терять никому не хочется.